Logement, à nous d'agir : Constructions de logements, les villes sous contraintes

Quels sont les objectifs de la Ville en matière de construction de nouveaux logements ? Quelles sont les obligations imposées par l’État en matière d’urbanisme? Quelle est la situation en matière de logement social à Domont? Toutes les réponses dans votre magazine.

Construction de logement, ce qu'impose la loi

Vous pensez que le Maire a tous les pouvoirs pour décider de la construction, ou non, de logements neufs sur sa commune et notamment de logements sociaux? Faux !
Depuis une vingtaine d’années, les grandes réformes du logement ont toutes visé un objectif plutôt louable : faciliter l’accès au logement en encourageant fortement la construction de programmes neufs, tout particulièrement en Île-de-France. Et gare aux sanctions pour qui ne respecte pas les contraintes. Bref historique de ces lois qui ont profondément changé les règles d’urbanisme au cours des vingt dernières années.

2000 - La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU)

Promulguée en décembre 2000, cette loi avait profondément modifié le droit de l’urbanisme et du logement en France, imposant notamment aux villes de disposer d’au moins 20 % de logements sociaux. L’objectif du législateur était clair : favoriser la mixité sociale dans les communes de plus de 1 500 habitants en région parisienne et de plus de 3 500 habitants dans les autres régions.
Cette loi fut également la première à mettre en place un dispositif de sanctions à l’encontre des communes ne respectant pas ce seuil de 20 %, par le biais d’amendes voire de suppression du droit de préemption, donnant aux Préfets le pouvoir de se substituer aux Maires pour engager des programmes de construction.

2014 : les Lois ALUR et la disparition du Coefficient d’Occupation des Sols

14 ans après l’entrée en vigueur de la Loi SRU, l’État décide il y a 8 ans de donner un tour de vis supplémentaire dans un contexte alors marqué par une baisse notable du nombre de constructions de logements neufs. Sous l’impulsion de la ministre du Logement de l’époque, Cécile Duflot, apparaît l’ensemble de lois ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové). Ces lois apportent des droits nouveaux aux locataires comme aux propriétaires: encadrement des loyers en « zones tendues », réforme des syndics, protection renforcée des locataires et mise en place de garanties pour les propriétaires, réglementation des locations, etc.
Mais surtout, elles relèvent le pourcentage minimum de logements sociaux de 20 à 25 %. Et pour atteindre cet objectif, l’État favorise clairement la densification urbaine, notamment symbolisée par la disparition du Coefficient d’Occupation des Sols ou encore la suppression du principe de zone pavillonnaire. On peut désormais construire du collectif n’importe où, dès lors que l’assise foncière est constituée. Ces lois ALUR, beaucoup plus permissives et très favorables aux promoteurs, sont incontestablement à l’origine de la poussée immobilière des 8 dernières années.

2018 - la Loi Élan

Cette loi plus récente a confirmé l’encouragement à construire de nouveaux logements en simplifiant notamment les procé- dures de permis de construire. Les recours présumés abusifs, freinant l’urbanisme, peuvent également faire l’objet de sanctions.

À savoir

Pour faire appliquer ces lois d’urbanisme, l’État encadre l’élaboration des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) des communes. Impossible notamment d’établir un PLU trop restrictif, qui limiterait les possibilités de constructions. Les services préfectoraux obligent dans ce cas la Ville à revoir sa copie. En clair, le PLU doit garantir l’application des lois nationales, permettant toutefois d’adapter les règles aux situations locales.

Des contraintes… et des effets pervers

Trop de constructions pour les uns, pas assez pour les autres et quelquefois même des contradictions des uns et des autres selon leur intérêt personnel! Des règles d’urbanisme trop ou pas assez contraignantes en fonction des intérêts de chacun. Des difficultés à intégrer les programmes de logements sociaux. La pression très forte qu’exercent les promoteurs… et au final, un coût du logement qui pèse de plus en plus lourd dans les budgets des ménages. Ne serait-il pas temps de corriger les effets pervers des lois d’urbanisme en vigueur qui ne satisfont personne ? Petit inventaire.

Les multiplications des divisions de terrain

Le phénomène ne cesse de s’accentuer ces 8 dernières années : les divisions de parcelles se multiplient à Domont comme partout. C’est la conséquence de la disparition du Coefficient d’Occupation des Sols qui permet désormais de construire sur de petites surfaces. Même si le règlement du PLU est respecté, ces divisions empêchent souvent la réalisation de projets cohérents. Les constructions résultant de ces divisions densifient les agglomérations à outrance, réduisent la taille des espaces verts et des jardins et surtout, augmentent le parc total de logements. Or ce nombre sert de base de calcul au pourcentage de logements sociaux. Résultat : les villes courent constamment après l’objectif de 25 % de logements sociaux. « Quand un terrain est divisé en trois parcelles constructibles, cela fait trois logements supplémentaires et mathématiquement, cela oblige la commune à construire un logement social supplémentaire. Pourtant, les mêmes propriétaires se plaignent que la mairie construise trop de logements sociaux », argumente Serge Bierre, Maire-Adjoint délégué à l’Urbanisme.

La surenchère des promoteurs

En autorisant et en encourageant la densification urbaine, l’État a finalement contraint les promoteurs à sortir le chéquier. Résultat : des terrains déjà bâtis négociés au-dessus des prix du marché, des maisons viables parfois démolies, et des surcoûts qui se répercutent sur le prix de vente au m2, pénalisant autant l’accès à la propriété que la réalisation de logements sociaux de qualité. Autre effet pervers : les propriétaires des assises foncières empochant les plus-values, les collectivités locales doivent ensuite financer, sur leurs budgets, les coûts d’adaptation des infrastructures et services publics pour accompagner l’augmentation de population. Difficile de suivre le rythme si la machine s’emballe… Et là, c’est l’administré contribuable qui se plaint !

Quand l’investissement locatif étouffe l’accession à la propriété

Des taux d’intérêt bas, cumulés à des dispositifs de défiscalisation, encouragent les investisseurs à faire main basse sur les programmes neufs en accession par le biais de société de gestion. Ces appartements sont occupés par des locataires. « Les propriétaires souvent éloignés, indifférents à la gestion des immeubles et ne souhaitant pas accroître leurs charges, participent à la dégradation des copropriétés dans le délai du bénéfice de la défiscalisation (en général 9 ans) », s’inquiète Serge Bierre.

Des sanctions… qui aggravent la situation

Outre la sanction financière que supporte la Ville depuis déjà 4 ans (72 344 euros d’amende en 2021), certaines communes se sont vues dépossédées de leur droit de préemption. C’est le cas de certaines villes qui ne peuvent donc plus acquérir de foncier pour lancer des programmes à coûts maîtrisés, ouvrant un peu plus la voie aux promoteurs privés. Ce type de sanction ferme ainsi la porte à des projets mieux maîtrisés par la Ville et souvent mieux acceptés par les populations riveraines.

Logement social : L'état des lieux à Domont

Au 1^er janvier 2021, Domont dénombrait précisément 6 415 résidences principales (appartements et maisons) dont 1312 logements entrant dans l’une des catégories définissant le logement social. Ces deux chiffres permettent de calculer le fameux pourcentage de logements sociaux soit 20,45 %.
6 bailleurs sociaux gèrent l’ensemble du parc locatif social (Vies Habitat, CDC Habitat Social, Domnis, Val d’Oise Habitat, Immobilière 3F, Erigère), auxquels s’ajoutent les résidences seniors Hélène Moutet et Orpea dont les logements sont considérés comme sociaux.
Pour atteindre l’objectif de 25 %, il faudrait mathématiquement construire 292 nouveaux logements sociaux d’un seul coup. « Sans aller jusqu’à cette extrémité qui irait à l’encontre du principe de mixité sociale, privilégier la construction de logements sociaux offre l’avantage d’atteindre plus rapidement le seuil fixé par la loi et de réduire les sanctions financières », précise Serge Bierre. Une option qui s’est récemment concrétisée par la mise en œuvre de 4 programmes accompagnés par la commune: 16 logements route de Domont (Résidence de l’Horloge à l’entrée de Domont), 22 logements en cours de construction impasse de la Cerisaie en cours de construction, 23 logements récemment livrés route de Montmorency et 127 logements à la future résidence seniors de Longpré (ancienne clinique de Longpré réaménagée/réhabilitée).

16 logements sociaux sont en cours de réalisation à l’entrée Est de Domont. Un programme de qualité qui complète la première tranche de cet ensemble de logements sociaux qui avait été livrée en 2019.

Évolution du nombre de permis de construire traités par le service de l’urbanisme de Domont.

L’application des lois ALUR, à partir de 2014, a entraîné une très forte hausse des projets de constructions dont le rythme a ensuite ralenti jusqu'en 2020 au moment de la crise sanitaire. 2021 a toutefois été marquée par une reprise du nombre de dossiers déposés (constructions individuelles et collectives), reprise qui se confirme nettement en 2022, avec environ 70 permis en prévision d’ici la fin de l’année.