Tout ce qui change avec l’entrée en vigueur du nouveau Plan Local d’Urbanisme

Que change le nouveau règlement d’urbanisme dans le domaine du logement et de l’aménagement du territoire ? Quelles sont les nouvelles protections mises en place pour préserver l’identité résidentielle de la commune et préserver son patrimoine naturel ? Où s’informer pour réaliser un projet ? Quelles sont les perspectives d’aménagement portées par la commune ? On vous explique tout.

Droit à construire, divisions de parcelles : Des règles plus contraignantes

Dans l’objectif de mieux encadrer la densification urbaine, inscrite dans les lois nationales d’urbanisme, le nouveau règlement du PLU introduit plusieurs dispositions visant à limiter la constructibilité des parcelles.

Obligation de végétalisation

Pour toute construction nouvelle, un pourcentage supérieur d’aménagements paysagers s’impose désormais, ainsi qu'un quota de plantations et des surfaces minimum à conserver en pleine terre, limitant ainsi les volumes constructibles. L’objectif est double : éviter une artificialisation excessive des sols et encourager la création d’espaces verts et de jardins privé.

Des contraintes de hauteur et d'alignement plus restrictives

Le principe du coefficient d’occupation des sols ayant été abandonné avec la mise en place des Plans Locaux d’Urbanisme, les volumes des constructions sont désormais limités par des restrictions de hauteur et de retrait par rapport aux parcelles voisines. Ces règles sont ajustées en fonction des typologies de chaque quartier, identifiées dans le plan de zonage. Le nouveau PLU a revu à la hausse les distances d’alignement par rapport aux clôtures mitoyennes et aux fonds de terrain, réduisant d’autant les emprises au sol des constructions. Dans le même objectif, les hauteurs maximales ont été revues à la baisse dans de nombreux secteurs de la commune.

Des divisions de parcelles et de logements mieux encadrées

Le nouveau règlement du PLU donne un coup de frein aux possibilités de divisions de parcelles qui se sont multipliées ces dernières années, avec pour conséquence une densification parfois excessive de certains îlots ou quartiers. La nouveauté : c’est également l’instauration de règles plus restrictives pour la division de bien déjà construits. Par exemple, la division d’une habitation en plusieurs logements sera conditionnée à des surfaces minimales calculées en fonction du nombre de pièces créées.

Le patrimoine « vert » mieux protégé

Parce que la défense de l’identité domontoise de « ville à la campagne » figure parmi les grands objectifs du nouveau PLU, de nouveaux dispositifs plus protecteurs entrent en application.

Les lisières de forêt

Le PLU met en application les nouvelles normes de protection de la forêt de Montmorency en vigueur dans l’ensemble des communes du massif forestier. L’espace inconstructible situé entre les lisières de forêt et les éléments bâtis est ainsi augmenté notablement pour limiter l’extension du tissu urbanisé.

Des parcs sous haute protection

Tous les parcs publics de la ville sont concernés par des règles d’aménagement plus protectrices. Le nouveau PLU identifie également des espaces à potentiel écologique désormais rendus inconstructibles.

Des poches de verdure dans tous les quartiers

Le PLU identifie une dizaine de zones vertes au sein des îlots urbains de la ville. Qu’il s’agisse de jardins privés ou d’espaces publics, ces poches de verdure sont désormais répertoriées et protégées de toute urbanisation, limitant par là même la densification des quartiers résidentiels.

Les plus beaux arbres de Domont sous haute protection

Leur liste détaillée figure désormais en annexe du règlement d’urbanisme. Au total 40 sujets ont été sélectionnés en fonction de leur visibilité et des spécificités de leur espèce, qu’il s’agisse d’arbres du domaine public (espaces verts, arbres d’alignement…) ou situés dans des propriétés privées.

Une centaine d’habitations patrimoniales classée et protégée

Vous les avez très probablement remarqués au fil de vos déplacements dans Domont : près de cent maisons et bâtiments divers disposent de caractéristiques architecturales représentatives de l’identité résidentielle et de l’histoire même de la ville. Le nouveau PLU permet de les préserver de toute forme de destruction ou de transformation inappropriée.
Qu’il s’agisse de maisons en pierre meulière, à l’image du bel alignement de propriétés de l'avenue Glandaz, ou de constructions en brique rouge traditionnelle (identité de la Ville), ces propriétés sont clairement référencées en annexe du règlement d’urbanisme. Leurs proprié- taires doivent également respecter des règles strictes en matière de couleurs et de qualité de matériaux, dans le cadre d’opérations de ravalement, de restauration ou d’agrandissement.

Les zones d’activités économiques sanctuarisées

Depuis plusieurs décennies, Domont dispose d’un levier de prospérité majeur avec ses zones d’activités économiques de l’Europe et des Fauvettes situées en bordure de la RD301. Le nouveau PLU fige totalement ces espaces dans leur destination initiale, permettant le renforcement de l’attractivité économique de la commune et le maintien de plusieurs centaines d’emplois sur le territoire. L’ensemble des terrains situé dans ces zones (en violet sur le plan ci-contre), ne peut en aucun cas être transformé en secteurs d’habitation.

Pour en savoir +

• L’intégralité des documents constitutifs du PLU est téléchargeable sur le site internet de la ville. Rubrique ma ville/urbanisme/PLU
• Pour tout savoir des règles qui s’appliquent dans votre quartier, identifiez la nomenclature de votre secteur sur le plan de zonage (règlement + graphique complet) et reportez-vous au règlement écrit qui détaille les obligations applicables dans chaque zone.
• Les agents du service de l’urbanisme sont disponibles sur rendez-vous pour vous accompagner dans vos projets. N’hésitez pas à les solliciter.

LE MOT DE… Serge Bierre, Maire-Adjoint délégué à l’Urbanisme

Il fallait donner un coup d’accélérateur sur ce mandat en accompagnant les meilleurs projets, c’est fait !

L’élaboration d’un nouveau plan local d’urbanisme porte des enjeux majeurs en termes de développement et d’aménagement du territoire communal. Pouvez-vous nous rappeler les grands objectifs fixés par la municipalité.

Un Plan Local d’Urbanisme, c’est en effet une vision de l’avenir d’une commune à l’horizon d’une dizaine d’années. Cette révision décidée par le Conseil municipal dès 2018 était nécessaire pour adapter notre règlement aux nombreuses évolutions du droit général de l’urbanisme et le mettre en cohérence avec les grandes orientations fixées par la région Île-de-France.
Mais l’objectif principal reste avant tout local. Nous souhaitons disposer des outils nécessaires pour mieux maîtriser l’évolution de notre territoire et mieux encadrer l’obligation de densification qui engendre, chacun le sait, de nombreux effets négatifs. Il s'agit surtout de préserver notre cadre de vie, entre ville et campagne.

Quelles sont les évolutions les plus notables de ce nouveau PLU par rapport au précédent règlement ?

J’en citerai trois qui, selon moi, répondent à l'objectif de développement maîtrisé de la commune :

• le classement en zone agricole de la Plaine des Cercelets qui éloigne de manière très claire toute menace d’urbanisation de cet espace naturel remarquable, dont la vocation agricole est maintenant gravée dans le marbre de notre PLU ;
• les règles plus exigeantes en matière de densification urbaine qui permettront de mieux encadrer les projets d’extension, de constructions neuves ou encore de divisions de parcelles ;
• le classement d’éléments remarquables du patrimoine bâti, la protection renforcée de nos plus beaux arbres et espaces verts et la matérialisation d’îlots de verdure dans les quartiers.

Une question que beaucoup de Domontois se posent : que prévoit le PLU en matière de construction de logements collectifs ?

La réponse tient en quelques chiffres. La Loi SRU fixe à 25 % le pourcentage de logements sociaux que doivent atteindre les villes. En 2021 ce pourcentage se situait à 20,45 %, contraignant la ville à payer en mars 2022 une pénalité de près de 75 000 € par an. Sans évolution positive, le risque était de voir notre commune carencée, c'est-à-dire qu'elle perdait le droit de préemption urbain et que la compétence en matière d'instruction d'urbanisme était transférée au profit du Préfet. En 2026, avec les logements construits et ceux en voie de réalisation, nous atteindrons un pourcentage de 24 %. Il fallait donner un coup d’accélérateur sur ce mandat en accompagnant les meilleurs projets, c’est fait ! La Ville sera quasiment en conformité avec la Loi d’ici deux ans, ce qui permettra de ralentir le rythme de constructions nouvelles, en utilisant pleinement les nouvelles dispositions du PLU.

Sur un plan pratique, à partir de quand ces nouvelles règles s’appliquent-elles ?

Elles sont désormais en vigueur puisque l’enquête publique s’est conclue sur un avis favorable du commissaire enquêteur et l’accord des institutions publiques consultées, notamment les services de la Préfecture. Le Conseil municipal a donc approuvé le nouveau PLU en décembre dernier, signifiant sa mise en application immédiate. La compréhension d’un règlement d’urbanisme reste toutefois complexe. Je recommande à tous les Domontois ayant un projet de construction neuve, d’agrandissement ou de rénovation de leur propriété de prendre conseil auprès du service urbanisme qui fournit toutes les explications et informations de manière très précise. Pour éviter tout litige en matière d’urbanisme, se faire accompagner, c’est essentiel.

Focus sur 3 projets d'aménagement spécifiques

Le nouveau PLU identifie 3 secteurs d’intervention spécifique dits Opération d’Aménagement Programmée (OAP), matérialisés sur la carte ci-dessous.

OAP 1

Les terrains concernés, situés aux abords du rond-point de l’Europe, sont réservés à l’extension de la brigade de gendarmerie. L'objectif est d'accueillir de nouvelles unités opérationnelles et d'anticiper l'arrivée de la compagnie de gendarmerie. Ils doivent également permettre de répondre au projet de construction de la nouvelle caserne des pompiers.

OAP 2

Cette OAP prévoit l’aménagement des terrains situés à proximité de la clinique Ramsey, l’objectif étant d’y développer un pôle médical et paramédical. L’un des terrains est également réservé à la construction d’un nouveau cinéma qui permettra le déménagement de l’actuel cinéma L’Ermitage.

OAP 3

Il s’agit du secteur de la place Gambetta situé en contrebas du cimetière, où la ville envisage la construction de logements et l’aménagement d’espaces verts pour redessiner cette entrée de ville.

Carte

Légende des surfaces

Les différentes zones

NE UA : centre historique
ZONE UB : axe commercial
ZONE UC : principales opérations de grand collectif
ZONE UD : tissu pavillonnaire avec une vocation résidentielle mixant les usages
ZONE UDe : développement d’infrastructures publiques ou d’intérêt général
ZONE UE : développement des activités économiques (UEa à vocation d’activités artisanales ou commerciales)
ZONE 1AU : OAP du Secteur Gambetta
ZONE 1AUde : zone résidentielle mais dédiée à l’accueil d’équipements et de services
ZONE 1AUe : OAP du secteur Ru de Vaux.
ZONE A : terrains agricoles
ZONE N : une zone naturelle et forestière de protection stricte.
SECTEUR Ne : destiné à l’accueil d’équipements à usage sportifs, de loisirs, de détentes ou socio- éducatifs
SECTEUR Ng : destiné au développement de l’activité du golf
SECTEUR Ngv : aire d’accueil des gens du voyage
SECTEUR Nj : jardins partagés